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如果我在「伦敦」买房

字体大小:[日期:2018-10-29 20:46:14]阅读:

导读:图 · 伦敦实景之前去考察了柬埔寨金边,没下手。不是说金边不好,而是我暂时还没到那一步,像柬埔寨这种发展中国家,高收益必然对应着高风险。如果追求安全,还是要优先

图 · 伦敦实景

之前去考察了柬埔寨金边,没下手。

不是说金边不好,而是我暂时还没到那一步,

像柬埔寨这种发展中国家,高收益必然对应着高风险。

如果追求安全,还是要优先考虑一些成熟的国家和地区,比如英国、美国,以后也会写一写。

今天先说伦敦。

1.

为什么优先选择伦敦?

一方面,英国作为发达的老牌资本主义国家,在私人财产的保护上法制健全,系统风险比较低

另一方面,伦敦是和纽约比肩的世界金融中心, 城市实力强大:

伦敦人口占英国人口的13%,但GDP占全国23%,

相比国内北、上、广、深四座城市占全国GDP的12%,伦敦更接近“一城即一国”的状态。 (数据来源: 莱坊报告)

从市场环境来看,过去几十年英国的房产走势整体稳定上升

( 数据来源:hometrack)

上图为过去20年英国&伦敦房价走势,实线为伦敦,虚线为英国,

可以看出,哪怕是2008年全球金融危机,整个英国房地产的跌幅并不大,市场仅仅用了不到两年时间就触底反弹,随后继续一路上涨。

作为首都,伦敦的房产保值抗跌更是超过了英国平均水平,

是世界抗风险能力最强的城市之一

2.

拿个具体项目来窥探一下伦敦房市。

万科海外工作的小伙伴推荐了伦敦的 The Stage,是一个精品住宅项目,蛮高端的,

还拿了2017年度The International Property Awards颁发的综合体建筑项目开发奖。

这个奖相当于房地产界的奥斯卡,含金量很高,所以单独提一下。

(项目效果图)

项目所在的东伦敦Shoreditch区域,主打产业是科技创意创新,

伦敦现在立志要从“世界金融中心”升级成为“世界创意科技中心”,这个区域就是转型的核心区。

区域内有投资4亿英镑的“科技城”,由前首相卡梅伦从2010年开始提出建设,

截至目前,谷歌、因特尔、亚马逊等具全球影响力的科技公司都在此建立了新总部,

还有约4000家创业公司,约36家孵化器和加速器,70多个共享办公室…

相应的,高学历、高收入的创意人员和技术人员的集聚效应开始显现,

目前64%的人口年龄在35岁以下,年收入超过60000英镑,就业增长率也是全英平均水平的6倍。(数据来源:tech city )

作为东伦敦的创新中心,Shoreditch地区已渐成“繁华”和“时尚“的代名词。

当然,这种繁荣也体现在房价上,

据悉,该区的房价在过去五年中增长了58%。(数据来源:zoopla )

3.

不同于国内,英国的房产都是按套内面积算

以The Stage为例,这个项目最小的户型套内面积40平,总价67.5万镑,首付10%

这个价位的房在伦敦算高端项目,各方面配套自然也是非常完善。

还是以The Stage为例,

The Stage 建于伦敦新地标景点莎翁剧院遗址附近,位于老金融城区内,又离科技城区不远

到伦敦“心脏”白金汉宫约6站地铁直达。

(项目地图)

跟住宅项目配套建设的,还有一个大型商业娱乐广场和两栋办公楼,不管是工作还是生活都很方便,

旁边就是亚马逊伦敦总部

交通上,离最近的地铁站Liverpool Street 约600米,

这一站是贯穿东西的伊丽莎白线的中心站点,未来可直达金丝雀码头、牛津街、伦敦希斯罗机场等地。

教育资源上,

附近Outstanding级别的小学有7所,中学有11所;

5公里以内有众多大学,基本都有地铁直达:

距卡斯商学院约1.2公里,

伦敦玛丽王后大学约3公里,

伦敦城市大学约2公里,

伦敦大学学院约4公里,

伦敦都市大学约4.5公里,

帝国理工学院约9公里;

......

4.

项目内部,类似于酒店式管理:

有高端健身房,有房间清洁服务,有诸如保龄球、酒吧、游戏休息室、豪华放映室等娱乐设施,也有高级商务套房和私人会议室。

精装修,全套家具,拎包入住那种。

在32层还有独一无二的sky bar 和露台...

放几张图感受一下,

(以上为效果图)

而且开发商包租,净收益4%,

这一点,在伦敦市中心的项目中比较难得

5.

最后简单说一下英国房贷。

目前房屋贷款一般最多能贷总房款的70%,贷款最多可贷30年。

另外,英国的房贷很灵活,有一些对投资者很“友好”的招数,

比如,区别于中国交首付之后立马贷款还月供,英国是在项目交房时再开始贷款

也就是说,从交首付到交房,中间有一个时间差,一般是两到三年;

再比如,先息后本,即只按月还利息,贷款周期结束之后再还本金。

这意味着,在投资客有最长达30年的时间,可以在合适的时机卖出房产,

而这期间,只要租金可以覆盖房贷利息,几乎不会占用多少现金流。

像文中提到的这个项目,

首付10%,9个月后付5%,再9个月付5%,相当于首付可以分期

2年的贷款利率1.69%,5年贷款利率2.49%左右,

最长的30年,则是按照英国的浮动利率。

而且接受先息后本的还款方式

整体看下来,

如果能够做到以租养贷/息的话(实际上伦敦大部分好地段的都可以),

只要有220万人民币左右的资金,就可以投资一套伦敦的优质房产。

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