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市区老破小 VS 郊区地铁盘,谁升值快?

字体大小:[日期:2019-03-21 09:44:13]阅读:

导读:讨论一个问题:预算有限的情况下,是优先选择市中心的“老破小”,还是“郊区地铁(次)新盘”?1.二者各自的优劣势,比较明显:从自住的角度来看,市区老破小因为单价更

讨论一个问题:

预算有限的情况下,是优先选择市中心的“老破小”,还是“郊区地铁(次)新盘”?

1.

二者各自的优劣势,比较明显:

从自住的角度来看,

市区老破小因为单价更高,同样的预算只能买到面积更小的房子,

因而内部居住体验一般会次于郊区的(次)新楼盘;

但因为地理位置优越且各种配套成熟,外部的工作、生活更加方便。

这就看买家的偏好和取舍了...

2.

但二者的增值能力是有差别的

以北京为例,我选了两个“老破小”和“郊区地铁盘”小区,

以5年时间为限(2014年3月至今),来对比它们的房价涨幅和投资回报率。

统计数据如图:

(点击可看大图,禁止转载)

其中,

两个郊区地铁盘「国风美唐」和「空港吉祥花园」,分别位于五环到六环之间的昌平区和顺义区,距离地铁≤800米;

而两个老破小「翠微西里」和「松榆里」,则分别位于海淀区和朝阳区,在三环到四环之间,同样距离地铁≤800米。

(注:名校学区和学位是另一个维度的价值影响因素,此次对比需要排除,因此没有选择东城和西城的小区。)

横向对比来看,

郊区地铁(次)新盘的涨幅,整体优于市中心老破小

五年涨幅差距能达到30%甚至更高。

3.

实际上,地铁让城市趋于扁平,这就使得低价的近郊地铁盘很容易成为洼地

因此升值空间更大 —— 上文的数据也佐证了这点。

当然,郊区地铁盘之间也会有很大差别,比如前文提到的两个小区,

有双地铁、位置离主城区更近的「国风美唐」,涨幅要远远高于单地铁、位置更远的「万科四季花城」。

—— 原因还有很多,涉及到地铁盘的选择技巧,我们下篇再说。

4.

“老破小”涨不过“地铁新”的另一个原因是,

老破小的金融属性,因为房龄过大而打了折扣

房贷很难贷足,不管是贷款成数,还是贷款年限。

人们在买房时,判断是否买得起的标准,既不是单价,也不是总价,

而是首期款能不能凑齐,月供能不能负担

这方面,老破小存在天然缺陷。

举个例子。

一套房龄25年的老破小,和一套房龄5年的次新房,总价同为350万。

老破小因为房龄太老,只能按评估价的80%贷款,且只能贷15年;

而次新房则可以按照100%,贷30年。

在首房首贷,不考虑税费的前提下,

老破小的首期款为:350 -(350x80%)x 65%=168万

次新房的首期款为:350 - 350x65%=122.5万

前者要比后者一次性多支付45.5万

同时,按照房贷标准利率,

老破小月供为14298元,而次新房,则是12047元。

前者比后者多了2251元/月(前15年)。

这意味着,购买相同总价的房,老破小的上车门槛和后期还款压力,都要比新房次新房高出一大截,

把相当一部分购房者拦在了门外。

因此,从将来卖出的角度考虑,次新房比老破小有更大的受众群体,更底层的价格支撑。

5.

So...结论就是,

“郊区地铁新”往往比“市区老破小”更容易上车,也更容易升值

尤其是对于预算有限的群体来说,近郊地铁新盘和次新盘,是非常好的选择方向。

ps,

以上结论只基于整体,不代表个例,

一些好的“老破小”,涨幅也可能高过差的“地铁新”,杠这个没意义。

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