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央行下调LPR利率会对房价产生影响吗?

字体大小:[日期:2019-11-22 12:25:53]阅读:

导读:随着,美联储今年第三次降息,全球央行都进入到了降息模式中,中国央行也随后跟进,前几日,下调了MLF和逆回购利率各5个基点,昨天又下调了LPR利率5个基点,特别引

随着,美联储今年第三次降息,全球央行都进入到了降息模式中,中国央行也随后跟进,前几日,下调了MLF和逆回购利率各5个基点,昨天又下调了LPR利率5个基点,特别引人关注的是这次央行下调了5年期以上的中长期利率。于是,大家纷纷猜测,央行降息会对房价产生影响?

通常来説,降息对房价的影响主要是有两个方面:一个是央行降息会改变人们对房地产的预期,并且会鼓励购房需求入市,这对楼市是大利好。另一方面,央行在降准降息后,货币市场的流动性开始充裕,大量的资金流入房地产,这会推高当地的房价。不过,降息对房地产构成利好需要数次降息,如果仅像现在降息5个基点,那对房地产影响就十分有限。

我们认为,这次央行下调LPR利率5个基点,并不意味着房地产调控发生逆转,也不意味着未来房价会上涨。首先,央行此次降息的意图很明确,就是想“稳经济、控风险”。就是希望引导实体经济的融资成本降下来,并且稳住房地产,防范发生系统性金融风险。所以,此次央行下调LPR利率为了实体经济,而并非给房地产市场松绑。

再者,银保监会不让外围资金进入房地产市场。今年以来,房地产调控趋严,银保监会严查资金违规流入楼市,严查房地产信托、理财资金进入楼市。10月份房地产信托发行已出现大幅下滑,到10月底全国已有超400家中小房企破产。同时,很多房企为了回笼资金,避免现金流断裂,只好大幅打折促销。目前,房地产市场的流动性并不充裕。

再者,央行下调LPR利率5个基点,主要还是想减轻刚需购房者还贷压力。虽然央行下调了LPR利率,但是真正房贷利率能否下调,要由当地银行和政府説了算。如果一个城市房地产市场并不是过热,刚需房贷利率就会调降下来。而如果像一些前期房价上涨很快的城市,当地银行和政府会在LPR的基础上加点,这样房贷利率就便宜不了。

最后,现在不管房贷利率能否下调,房地产市场降温已成定局。一方面,本轮房价上涨,经历了四年多,全国各地房价基本上悉数涨了一遍,现在很多县城的房价都破万了。很多城市家庭拥有好几套房不稀奇,未来90后购房需求也不会很高,中国城镇化推进又非常缓慢。未来房地产市场供大于求情况无法改变,房价涨不上去。

另一方面,如果説2015年前,国内居民杠杆率不高时,还可以投资买房。但现在中国居民家庭房地产占到总资产的77%,剩下23%才是金融资产,而像房地产占家庭总资产的40%,金融资产占到60%。这説明中国居民杠杆率已经拉到极限。所以,就算是央行降低LPR,引导银行房贷利率下行,房地产市场也不可能再火热起来。

央行降息本来是对房地产市场是利好,但是仅是一次降息5个基点,这实在有些微不足道。这也表达了央行希望降低实体经济融资成本,减轻刚需购房者还贷压力。很多人担心此举房价还会上涨,不过目前房贷利率是由银行和地方政府决定,所以国内房贷利率未必降得下来。同时,目前国内房地产需求趋于饱和,以及个人杠杆用到极致,所以,即使是下调LPR利率,也无法改变国内房价下跌的大趋势。

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