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房企融资有点冷:发债困难信托救命 收益率逼近9%

字体大小:[日期:2018-10-17 08:28:52]阅读:

导读:房价滞涨,房企融资难度加大,地产老大哥万科高喊“活下去”,2018年的房地产市场似乎有点冷。10月13日据上交所披露信息,雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,债券规模为80亿元。据了解

  房价滞涨,房企融资难度加大,地产老大哥万科高喊“活下去”,2018年的房地产市场似乎有点冷。

  10月13日据上交所披露信息,雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行,债券规模为80亿元。据了解,这笔公司债曾于今年7月被中止发行,随后被再次提交,不过依旧未能成行。

  更让房企感到压力的是,受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。

  大型房企发债也遭冷遇

  其实10月以来,多笔房地产融资计划被中止或终止审查。10月7日合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券宣告终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元,品种为小公募,承销商为中泰证券、光大证券。募集说明书称,募集资金将用于发行人住房租赁项目建设、偿还住房租赁项目贷款及补充营运资金等法律法规允许的用途。其中,70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款,30亿元拟用于补充营运资金。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券也被终止审查。

  大中型房企也在“被拒”名单之列,如,今年5月底上交所信息披露显示,房地产龙头企业碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”状态变为“中止”。此外花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债等等也都遭遇“拦路虎”。

  严厉的监管下,房企融资渠道越来越窄。根据同策研究机构数据显示,9月份,40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,再创2018年全年度新低。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示:房企融资遇冷,主要还是受到政策面严控的影响,对于各类资金进入房地产行业,监管依然保持较大的审查力度。类似融资政策收紧,也是希望房企主动进行降价销售,将依靠外部输血变成依靠自身造血。

  屋漏偏逢连夜雨,在融资渠道收紧的背景下,还债高峰又接踵而至。受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿,规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

  2018年下半年到2021年是集中兑付期,债券到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  信托、赴港上市成救命稻草

  各个渠道遭遇“封锁”,信托成为目前房地产的救命稻草。普益标准最新数据显示,9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品(包含根据成立日期推算的发行产品),房地产仍是主流。数据显示,投资于房地产领域的产品482款,占比38.93%。

  多位信托人士认为,比起其他行业房地产是金融机构比较容易把握的行业,从投资回报来说也是比较高的行业。“今年我们的产品中起码有一半是房地产类的信托,主要原因仍是收益率高。现在地产信托的年化收益最少都在8%以上,这是其他行业没有办法给出的。由于其他融资渠道被封堵,现在通过信托融资的地产商越来越多,我们相关的产品一个接着一个,根本做不完。不过随着供给增多,目前我们对房企的资格审核也相应提高,抵押、担保一个都不能少,倾向于做头部企业的产品,且利率也出现上升,从本月开始,我们所发产品的利率大都在10%以上,而且有继续上涨的可能。”一家信托企业的华南渠道负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

  根据普益标准的统计,今年9月份发行的房地产信托,中长期的产品出现价格普涨的情况,其中2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.19个百分点至8.97%,3年期及以上产品平均最高预期收益率环比上升0.25个百分点至8.75%。

  情况更为严峻的中小险企则选择赴港上市。据不完全统计,今年以来已有美地置业、大发地产正荣地产弘阳地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。

  不过从目前来看上市的情况并不理想,如美地置业上市首日便遭破发。“破发当然不好受,但是更为重要的是现金流,房企首先考虑到的是活下去。虽然资本市场不受认可,但是上市确实能在一定程度上缓解资金压力。”严跃进表示。

(文章来源:21世纪经济报道)

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